Sans aléa, la vente en viager est nulle

Le viager n’est pas un montage financier : c’est un contrat aléatoire au sens de l’article 1108 du code civil, dans lequel chaque partie accepte de faire dépendre l’étendue de ses obligations d’un événement incertain. Cet aléa n’est pas un accessoire du contrat, il en est la cause. Lorsqu’il manque, le contrat tombe.

Les deux nullités du code civil

L’article 1974. Tout contrat de rente viagère créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat ne produit aucun effet.

L’article 1975. Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat.

Ces deux règles sont les plus visibles. Elles ne sont pas les seules à sanctionner l’absence d’aléa : le contrat conclu alors que l’acquéreur connaissait l’imminence du décès, ou dont l’économie exclut tout risque réel pour lui, s’expose à l’annulation pour défaut de cause aléatoire.

Une clause fréquente déplace le problème sans le régler : celle qui prévoit que la rente est due même en cas de décès rapide. Elle ne recrée pas un aléa lorsqu’il n’y en avait pas au jour du contrat.

Le vocabulaire, et ce qu’il recouvre

Le crédirentier est le vendeur, qui perçoit la rente. Le débirentier est l’acquéreur, qui la verse. Le bouquet est la fraction du prix payée comptant à la signature ; il n’est pas obligatoire. La rente est le solde, converti en versements périodiques payables jusqu’au décès du crédirentier.

Deux formes principales existent.

	Viager occupé	Viager libre
Jouissance du bien	Le vendeur se réserve un droit sur le logement et continue de l’occuper	L’acquéreur dispose du bien dès la vente et peut l’habiter ou le louer
Nature du droit réservé	Le plus souvent un droit d’usage et d’habitation, parfois un usufruit — les deux n’ont ni la même étendue ni les mêmes conséquences	Aucun
Effet sur le prix	Le prix est diminué de la valeur du droit réservé	Prix sans décote d’occupation
Charges	La répartition dépend de la nature du droit réservé et des stipulations de l’acte	À la charge de l’acquéreur

La distinction entre droit d’usage et d’habitation et usufruit est loin d’être formelle. Le droit d’usage et d’habitation, régi par les articles 625 et suivants du code civil, est personnel : il ne se loue pas et ne se cède pas, sauf stipulation contraire encadrée. L’usufruit, régi par les articles 578 et suivants, permet notamment de louer le bien. Un crédirentier qui envisage d’entrer un jour en établissement n’a pas le même intérêt selon le droit qui lui est réservé — et l’acte doit régler expressément le sort du droit en cas de départ anticipé.

Le calcul de la rente : ce qui est encadré et ce qui ne l’est pas

L’article 1976 du code civil pose que la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties de fixer. Il n’existe donc aucun barème obligatoire de conversion d’un prix en rente.

Le calcul combine en pratique quatre éléments : la valeur vénale du bien, la valeur du droit d’occupation réservé le cas échéant, l’espérance de vie du ou des crédirentiers, et le taux de rendement retenu. Les tables de mortalité publiées par l’Institut national de la statistique et des études économiques servent de référence usuelle pour le troisième élément.

Cette rédaction ne publie aucun coefficient ni aucune fourchette de décote d’occupation : les chiffres qui circulent sur les sites spécialisés relèvent de pratiques professionnelles et non d’une source publique opposable. Le seul barème officiel qui existe en matière de démembrement est celui de l’article 669 du code général des impôts, et il ne sert qu’à évaluer l’usufruit et la nue- propriété pour la liquidation des droits fiscaux. Il ne détermine ni la valeur économique d’un droit d’usage, ni le montant d’une rente.

L’indexation et le défaut de paiement

L’indexation. Une rente non indexée perd de sa valeur au fil des années. L’acte prévoit généralement une clause d’indexation, dont l’indice de référence doit être licite et rattaché à l’objet du contrat ou à l’activité des parties.

Le défaut de paiement. L’article 1978 du code civil énonce que le seul défaut de paiement des arrérages n’autorise pas le crédirentier à demander le remboursement du capital ni à rentrer dans le fonds vendu : il ne peut que saisir et faire vendre les biens du débiteur pour obtenir le paiement.

C’est précisément pour écarter cette règle que les actes de vente en viager comportent une clause résolutoire expresse, qui permet au crédirentier de faire constater la résolution de la vente en cas d’impayé, souvent assortie d’une clause pénale prévoyant la conservation des sommes déjà perçues. La rédaction de ces clauses conditionne toute la sécurité du vendeur : leur absence ou leur imprécision est le principal risque d’une vente en viager.

Un privilège du vendeur, inscrit au service de la publicité foncière, garantit en outre le paiement du prix.

Le viager consenti à un héritier

L’article 918 du code civil vise la valeur en pleine propriété des biens aliénés à un héritier en ligne directe, à charge de rente viagère ou à fonds perdu, ou avec réserve d’usufruit : cette valeur est imputée sur la quotité disponible, et l’excédent est rapporté à la masse, sans que les héritiers ayant consenti à l’aliénation puissent demander la réduction.

La portée pratique est simple : la vente en viager d’un bien à l’un des enfants est présumée receler une libéralité. Le consentement écrit des autres héritiers réservataires à l’acte est le point que la rédaction de l’acte doit traiter, et il n’est pas régularisable après coup.

La fiscalité de la rente

La rente viagère constituée à titre onéreux n’est imposable à l’impôt sur le revenu que pour une fraction de son montant, déterminée selon l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente. Ce barème par tranches d’âge figure au 6 de l’article 158 du code général des impôts. La fraction imposable est fixée une fois pour toutes à l’entrée en jouissance et ne varie pas ensuite.

Les tranches et les pourcentages de ce barème sont reproduits chaque année dans la documentation fiscale officielle. Cette note ne les recopie pas : ils se lisent directement à l’article 158 du code général des impôts sur Légifrance et au Bulletin officiel des finances publiques, dans leur version applicable à l’année d’imposition concernée.

Côté vendeur, la cession suit par ailleurs le régime de plus-value immobilière des particuliers des articles 150 U et suivants du même code, sous réserve des exonérations applicables, notamment celle de la résidence principale. Côté acquéreur, les droits de mutation sont dus sur la valeur du bien déterminée selon les règles fiscales, et non sur le seul bouquet.

Les points que l’acte doit régler

Le sort du droit d’occupation si le crédirentier quitte définitivement le logement — libération anticipée contre majoration de rente, ou maintien du droit.

La répartition des charges et des travaux entre les parties, en cohérence avec la nature du droit réservé et avec les articles du code civil applicables.

L’obligation d’assurance et d’entretien, et la sanction de son inexécution.

La clause d’indexation, son indice et sa périodicité.

La clause résolutoire et la clause pénale, avec les modalités de mise en demeure.

Le sort de la rente en cas de vente sur deux têtes, avec ou sans réversion au survivant.

Où vérifier

Les règles citées figurent au code civil : article 1108 pour le contrat aléatoire, 578 et suivants pour l’usufruit, 625 et suivants pour le droit d’usage et d’habitation, 918 pour l’aliénation à un héritier en ligne directe, 1968 à 1983 pour le contrat de rente viagère — dont 1974 et 1975 pour les nullités, 1976 pour la liberté du taux, et 1977 et 1978 pour le défaut de paiement. La fiscalité de la rente figure au 6 de l’article 158 du code général des impôts et le barème de l’usufruit à l’article 669 du même code. Ces textes sont consultables sur Légifrance dans leur version en vigueur, et la doctrine administrative au Bulletin officiel des finances publiques.

Les tables de mortalité utilisées comme référence d’espérance de vie sont publiées par l’Insee. Les fiches pratiques sur la vente en viager et la rente viagère sont publiées sur service-public.fr.

Informations relevées le 7 septembre 2026. Aucun coefficient de décote d’occupation ni aucune fourchette de rente ne figure dans cette note : ces valeurs relèvent de pratiques professionnelles et ne reposent sur aucun barème public opposable.